2021年3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅发布关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知（简称“通知”）。通知要求，各银保监局、地方住建部门、人民银行分支机构要联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，并加大对违规问题督促整改和处罚力度。经营贷是房价上涨的“元凶”吗？通知的下发是否会成为楼市“拐点”呢？且听小锦为您分析。

01通知出台的背景
中国银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行有关部门负责人就相关问题答记者问时提到，近期一些企业和个人违规将经营用途贷款投向房地产领域问题突出，影响房地产调控政策效果，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。
小锦注意到，在通知正式下发前，北京、上海、广州、深圳等地监管部门已对辖区内个人经营性贷款资金违规流入房市的情况开展了排查工作，并于近期公布了调查结果，确实存在部分银行业务开展不审慎或部分借款人可以规避审查，导致个人经营贷资金违规流入房地产市场的情况。
3月16日，广东省银监局公布了辖内（不包括深圳地区）个人经营性贷款自查结果，此次排查共涉及银行网点4501个、个人经营性贷款5678亿元、个人消费贷款2165亿元，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，涉及920户，问题资金占比约为0.035%。广州地区涉及违规贷款金额1.47亿元，户均约48万元。
3月18日，深圳市有关部门在下发通报，公布自2020年4月开展经营贷专项整治以来相关核查情况。此次排查涉及经营贷业务15.4万笔、1771.73亿元，选取6家银行集中开展现场检查，责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。
3月18日上海市银行同业公会官微发布消息，截至目前，上海地区135家商业银行已经完成专项自查工作。自查发现的主要问题有贷款资金用途违规、超进度发放个人住房贷款、首付款来源核实不审慎以及贷款资料收集不完整等情况。后续将对检查发现的违法违规问题依法采取监管措施。
3月23日晚，北京银保监局发布消息，其辖内银行自查发现涉嫌违规的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%。北京银保监局会同相关部门选取重点机构进一步开展了专项核查，已发现涉嫌违规流入房地产市场信贷资金约3000万元。目前，北京银保监局已启动对4家银行的行政处罚立案程序和调查取证工作。
综上，去年以来确实存在炒房者们利用规则空间通过经营贷支付购房款的情况，热点城市出现了比较明显的过热趋势，并且出现了“市场过热”、“违规资金入市”之间的恶性循环，加大了房地产金融风险。

02通知具体要求
1 加强借款人资质核查

切实加强经营用途贷款“三查”，落实好各项授信审批要求。

2 加强信贷需求审核

要对经营用途贷款需求进行穿透式、实质性审核，不得因抵押充足而放松对真实贷款需求的审查，不得向资金流水与经营情况明显不匹配的企业发放经营性贷款。

3 加强信贷期限管理

要根据借款人实际需求合理确定贷款期限。对期限超过3年的经营用途贷款进一步加强内部管理，确保资金真正用于企业经营。

4 加强贷款抵押物管理

要合理把握贷款抵押成数，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性。

5 加强贷中贷后管理

要严格落实资金受托支付要求，加强贷后资金流向监测和预警。要和借款人签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的要立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

6 加强银行内部管理

要落实主体责任，完善内部制度，强化内部问责，加强经营用途贷款监测分析和员工异常行为监控。

7 加强中介机构管理

建立合作机构“白名单”。对存在协助借款人套取经营用途贷款行为的中介机构，一律不得进行合作。房地产中介机构不得为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，不得诱导购房人违规使用经营用途资金。

03楼市会迎来“拐点：吗？
“经营贷是这一波房价上涨的元凶”、“严查经营贷，楼市要顶不住了”，真相果真如此吗？不可否认，如大规模违规使用经营贷进入楼市，诸多调控政策均会失灵，信贷安全的红线亦有可能被击穿，因此，严查违规经营贷迫在眉睫。但小锦认为，该政策对楼市的长期影响其实远没有想像中那么大。主要有以下几点考虑：

1 自住群体仍是最大的购房客群

目前，国内一线城市及新一线城市等重点城市凭借其强大的经济发展水平、先进的城市管理以及开放的人才引进政策，吸引了大量外来人口，常年维持了人口净流入趋势，且单城人口流入规模年均十几万到几十万不等，而且还有逐年增加的趋势，上述新增人口成为当前的主力购房群体。

以深圳为例。

2020年4月20日，人行深圳中心支行发布《关于房抵经营贷资金违规进入房地产市场情况的紧急自查通知》。同日，深圳市中小企业服务局发布通告，称将会同银保监部门加大对贷款贴息项目的审核力度，严防不符合贴息条件的贷款项目混入，骗取财政资金。

让我们来看下上述通知发布前深圳楼市的两组数据。

根据深圳贝壳研究院的数据，2020年2-3月，深圳首次购房群体占该时段全部购房者的56.9%，虽有所下降，但依然是购房者的主力；改善群体占15.9%，学区房购房者占18.8%，投资群体占比确有上涨，但只占全部购房者的7.2%。学位房、刚需、改善加起来，依然占比超过9成，可以说明，自用需求仍然是深圳楼市火热的主要推动力。

再来看深圳贝壳研究院的另外一组数据。2019年1月到2020年3月，深圳购房者中贷款成交比例维持在90%左右，贷款成数虽有所上升，但仍在六成左右。因深圳首套刚需最高贷款比例为七成，而改善置换最高贷五成，二套则是贷三成，因此上述数据从侧面也说明市场主流购房的人群是刚需和改善。

2 流动性依然维持合理充裕

根据央行发布的2021年2月金融统计数据报告，2月末，广义货币(M2)余额223.6万亿元,同比增长10.1%，增速分别比上月末和上年同期高0.7个和1.3个百分点，较2020年末增加近5万亿元。

2月末，本外币贷款余额183.6万亿元，同比增长12.6%，较2020年末增长约5万亿元。月末人民币贷款余额177.68万亿元，同比增长12.9%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和0.8个百分点。

2015年末以来社融与M2规模统计

（单位：万亿元）

央行货币政策会员会2021年一季度例会央行一季度货币例会与去年四季度对比，删去“不急转弯”表述，但依然突出稳中求进、稳字当头。其中货币政策方面，强调把握好政策时度效，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定；汇率方面，强调增强人民币汇率弹性；利率政策方面，强调完善央行政策利率体系，继续释放改革促进降低贷款利率的潜力，推进实际贷款利率进一步降低。

综上来看，当前社会融资层面仍整体宽松，流动性稳定充裕，加之全球疫情尚未散去，中美贸易争端依旧持续，常态化宽松会是未来较长一段时间的主旋律。融资面宽松，加之大量刚性购房需求亟待释放，应该说可预见的一段时期内，房地产市场仍然具备一定支撑。

3 实操角度影响有限

由于排查定性涉及监管处罚、贷款回收，一般需要严格充分的证据，考虑到核查的人力物力有限，以及论证链条被事前规避可能性，预计最终排查出来存量贷款占比不会很高，这个在前期部分地区自查结果上也有体现。

例如，深圳排查出的问题贷款金额进展排查总贷款规模的约0.03%，整个广东地区（除深圳）排查出的问题贷款金额占比仅为0.04%，北京排查问题比例略高，但也仅有0.35%。因此，引用广发证券研究所的观点，控制房贷和鼓励小微贷款都属于结构性金融政策。市场是连通的，资金是流动的，刚性预期的房价和低价上量小微贷款存在套利空间，经营贷违规买房属于结构性政策的结构性溢出，而《通知》属于结构性政策的补丁，能阶段性治标，但或难治本。

4 重点城市一二手房价格倒挂

因重点城市普遍实施新房限价、摇号等政策，导致二手房和新房价格倒挂的现象越来越普遍。深圳某楼盘因其被追捧的火爆场面被多家央媒报道，去年前10个月，上海新房销售出现12次“千人摇”，认筹率超100%的项目65个。除了沪深外，在成都、杭州、南京、西安等地，新盘“万人摇”场景屡屡上演，罪魁祸首就是一二手房价格“倒挂”。众人排队，并非真正看好楼市，而是像新股发行市盈率“限制”下“打新”一样，普遍心态是“买到就赚到”、“赚一票就走”的投机心态。受制于楼市调控的整体政策环境，一二手房价格倒挂的现象一段时期内仍将持续，因此“套利”机会的存在，也有助于维持重点城市的新房销售热度。

综合上面的分析，违规使用经营贷进入楼市，仅仅是房价上涨的帮凶，并不是部分公众号或所谓专家鼓吹的“元凶”。楼市的景气程度是由商品房供需、流动性等综合因素决定的，仅仅依靠整治违规经营贷这一结构性政策补丁，难以对房地产市场造成根本性影响，楼市出现整体性“拐点”的可能性不大。

注：本文部分内容或数据引用自以下报道或文章：

1. 中国政府网：中国银保监会办公厅住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》；

2. 中国政府网：《中国银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行有关部门负责人就<关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知>答记者问》；

3. 中国经济周刊：《广东掀起严查“经营贷”风暴》；

4. 北京日报：《北京银保监局严肃查处个人经营性贷款违规流入房地产市场问题》；

5. 上海银行同业公会官微：《上海地区商业银行完成个人住房信贷管理转向资产，监管专项检查正在进行》；

6. 中国证券网：《央行货币政策委员会一季度例会：健全市场化利率形成和传导机制推动实际贷款利率进一步降低》；

7. 中国人民银行官网：《2021年2月金融统计数据报告》

8. Wind：《德邦证券 策略周报 4月反击，深挖业绩超预期标的》