一、投资

地产项目的投资测算受众多因素影响，模型的测算很多情况下需依赖一定程度的经验判断及假设条件，因此难免会在项目开发过程或者复盘阶段发现与原测算数据偏差较大的情况。常见的问题有：

1）因客观局限因素或主观意愿驱使，投拓团队往往容易在利润、现金流、盈利指标等方面测算出远高于市场水平的数据，而导致后期财务模型难以实现；

2）缺乏对城市、区域、地块市场的深入研究，过度依赖咨询公司报告，出现市场误判。

3）前期未尽调充分，导致有些地块或存在风险、股权纠纷等问题，影响项目进度，增加支出、从而无法实现预期项目利润，甚至引发纠纷、影响品牌等。

基于此，需要基金公司投后部门配合投资部门对项目的投资条件是否能在项目落地后的开发运营中实现进行专业研判，包括但不限于项目地块供地成熟度条件、开发进度条件、成本指标条件、销售回款条件等，有助于在投前研判阶段排查出缺乏客观依据支撑的项目；同时，对于项目预期投资条件能否实现及偏差产生时的监控和掌握也是投后监管工作的重点之一。

二、开发报建

房企开发报建部门往往重点关注报建时间进度，未对报建时间成本、最佳货值及产品进行平衡考虑，缺乏对项目运营的全局思维。报建不仅是证照的办理及验收等工作，还应从项目运营的角度主动交圈，关注按揭政策、施工环境、项目融资安排、监管资金盘活等。

在项目投后的监管过程中，对于报建的监管，既要关注取证时间节点，还应实时关注报建相关的业务条件（如政府鼓励优惠政策、施工管控条件等）、销售去化进度、现场进度、工程费用支付进度等，以实现对项目的总体把控。

三、设计

房企一般会将项目设计委托给设计单位，特别是在快周转的情况下重点关注货值和方案图纸进度，缺乏与设计单位的有效沟通，导致交圈不足，对项目的利润、时间、成本、货值、去化未进行全面考虑。如，设计院设计团队在项目当地设计经验不足、对政策掌握不足，导致方案报批阶段反复不通过和修改，导致时间成本的增加和货值的减少。

对于股权类项目而言，设计产品货值的减少就意味着有投资预期可能无法实现的风险，这是项目方在经营管理上的失误，也是投后管理要实时关注的重点。

四、营销

房企为了实现项目快速去化，一般会采取大幅降价的措施，但留下车位、商业、差楼栋户型等较难去化的产品，也会侵蚀项目总体利润。

作为地产私募基金管理人，项目的销售去化、回款与基金投资的安全系数关系重大，如果出现前述的销售与策划偏离、实际销售运作与方案不一致等问题，就有可能导致销售预期过高，出现前期因鼓励销售回款对外支付款项过多，投资退出时点销售疲软、回款不足，影响基金如期退出的情况。因此，投后监管不仅要实时关注项目的去化情况，还要从运营的角度去对营销进行分析，诸如前策方案的执行和变化、市场的变化及回款周期规律等，以实现对项目现金流更好的管控。

五、工程管理

项目工程管理部关注项目进度、安全和质量。但在抢项目开盘预售阶段，需进度至上，有时甚至会以牺牲部分质量为前提。基金投后管理则必须要关注现场工程主体工期是否满足刚性工期、是否存在质量安全风险等，以保障项目顺利销售交付，投资资金顺利回笼，为每个产品投资人负责。

诸如以上，从运营管理的角度来看，地产各部门都有其自身的业务属性，这些业务属性带来的运营偏离就有可能导致项目风险。地产私募基金的投后监管需要在不影响项目正常进度的情况下，对项目做全方位监管，尽可能早识别风险、预警风险及应对处理问题，更大程度的确保投资项目安全，做一成一。