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近期，公募REITs的获批发行引起资本市场的围观。9个首批获批的REITs项目已经分别于5月24日和5月25日完成网下询价，全部产品超额认购，平均有效认购倍数超7倍，合计发行金额314.03亿，5月31日起9只产品已正式开闸发行。

图表：首批获批REITs项目询价结果

资料来源：中金固定收益研究 注：询价相对位置=（询价结果–下限）/(上限–下限)

此次首批启动的是基础设施公募REITs，项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、垃圾处理及生物质发电、污水处理等主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。从资产选择来看，流动性较好、收益率可预期、安全性较强、满足试点初期求稳的需求，且我国在基础设施领域已经储备了相当可观的体量，试点资产的选择无疑是政府和监管机构从积极稳妥的角度进行综合考量的结果。

当然，更重要的是，我国公募REITs发行已经探讨了10余年，在目前时点启动，也是为了在我国国内生产总值在突破百万亿元大关后，通过启动基础设施REITs，释放一部分流动性，拓展基础设施权益融资渠道，优化社会资源配置，刺激经济增长的重要方式。

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此次试点集中在了基础设施领域，并未向商业地产领域延伸，市场大多判断是出于监管层对房地产的特殊考虑，其实，此次REITs破冰，还是给房地产市场照进了一道曙光。

在基础设施公募REITs推进试点之前，物流仓储和产业园区就是国内类REITs产品的主要资产，其运行模式、资产实质与商业物业类似，首批试点这两类资产也能够包括在内，为将来在商业物业板块的拓展预留了空间。其次，从商业物业本身来看，购物中心、写字楼等商业不动产具有天然的商业属性，市场化程度也比较高，目前中国的商业地产也已经发展到了一定程度，开始从增量往存量阶段转变，从重建设往重管理方面转变，其更是在促进消费升级、拉动产业升级方面起着举足轻重的作用，商业地产已经具备成为合格REITs资产的基本要素。再次，从海外市场来看，根据中国房地产业协会发布的《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，截至2020年12月，新加坡和中国香港共有16支REITs持有112处位于中国内地的不动产项目，较上一年增加10处，一定程度上体现了国际资本市场对中国商业物业资产未来增长性的积极预期。据此，我们有理由相信商业地产会成为未来公募REITs的一个重要方向发展。

除了商业地产，市场预测最多的，是租赁住房或在房地产领域率先试点公募REITs。

2021年两会政府工作报告中，首次提及“大城市住房突出问题、规范发展长租房市场”，租赁住房投资规模大、回报周期长，发展REITs有助于引入权益资本，有利于解决过度依靠银行信贷的期限错配问题，还可以提供投资退出路径，引导社会资本参与租赁住房项目建设，切实贯彻落实政府租购并举的住房制度要求。从成熟的REITs市场情况来看，据全美房地产投资信托基金协会（NAREIT）统计，REITs持有美国长租公寓份额的13%，REITs是租赁住房市场重要的资本供应主体。

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全国政协委员、中国证监会原主席肖钢，曾于2019年在清华金融评论上撰文，对REITs与房地产市场价格关系作出深入分析：“首先，REITs对应的底层资产主要是商业地产与基础设施，包括商场、写字楼、长租公寓、养老公寓等。这些商业地产运营普遍以自持为主，与居民住宅市场在开发模式、运营方式等方面有很大差别。发展公募REITs与住宅价格没有直接联系，也不存在正向因果关系。其次，REITs有助于平滑房地产周期。REITs强制分红特征使投资者更加注重股息率，从制度设计与市场约束两方面双重制约REITs增发扩募，激励REITs管理人购买低估值、高收益率不动产，而抛售高估值、低收益率资产。最后，我国房地产行业正逐步进入“存量时代”，REITs可通过有效盘活存量资产，促进房地产业从“重资产”向“轻资产”运营转型，推动沉淀于房地产行业的权益资本与银行资金逐步退出，改变宏观经济与金融体系稳定过于依赖房地产的局面，推动传统房地产转型。”

现阶段，公募REITs在我国还是一个金融的创新和尝试，是将实体经济与资本市场有效结合的金融工具，它真实的为实体经济注入了资金，也促使不动产行业从增量往存量转移、从注重建设向重管理方面转变。公募REITs下一步延伸领域，无论是商业地产还是租赁住房，都终将对整个不动产行业的效率和质量进行大幅提升。公募REITs闸口已开，不动产市场未来可期。